Image: Ilustrasi Rusun

Aruna9news.com – Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) baru saja menerbitkan aturan terbaru mengenai harga rumah susun (rusun) subsidi. Namun, kebijakan ini dinilai masih menimbulkan persoalan karena harga yang ditetapkan dianggap terlalu tinggi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), yang seharusnya menjadi sasaran utama program tersebut, Dalam Keputusan Menteri PKP Nomor 23/KPTS/M/2026, harga maksimal rusun subsidi tertinggi berada di wilayah Papua Pegunungan dengan nilai mencapai Rp 28 juta per meter persegi. Untuk unit tipe 45, harga maksimalnya bahkan bisa menembus Rp 1 miliar. Sementara itu, di kawasan Jabodetabek, harga tertinggi terdapat di Jakarta Pusat, yakni Rp 14,5 juta per meter persegi atau sekitar Rp 652,5 juta untuk unit tipe 45.

Pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, menilai harga rusun subsidi di atas Rp 500 juta per unit terlalu mahal bagi MBR. Menurutnya, pemerintah perlu membuat sistem tier atau tingkatan harga yang disesuaikan dengan kebutuhan pasar dan daya beli masyarakat. Ia menjelaskan bahwa rusunami seharusnya ditujukan bagi individu lajang maupun keluarga kecil, sehingga harga yang ditetapkan harus realistis dan sesuai kemampuan target pasar.

Ali mencontohkan bahwa dengan Upah Minimum Regional (UMR) Jakarta yang berada di kisaran Rp 5,7 juta, masyarakat hanya mampu membeli hunian dengan harga sekitar Rp 300 jutaan. Jika harga rusun subsidi dipatok di atas Rp 500 juta, maka pembelinya justru harus memiliki penghasilan sekitar Rp 9 juta per bulan atau lebih, yang menurutnya sudah tidak termasuk kategori MBR.

Berdasarkan analisis Indonesia Property Watch, harga ideal rusunami seharusnya berada di kisaran Rp 350 juta hingga Rp 500 juta agar dapat terserap pasar dengan baik. Jika terlalu mahal, maka program subsidi ini justru berisiko tidak tepat sasaran dan tidak memberikan manfaat maksimal bagi masyarakat yang membutuhkan.

Pendapat serupa juga disampaikan Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto. Ia menilai harga rusun subsidi terbaru belum sesuai dengan kondisi pendapatan masyarakat berpenghasilan rendah, meskipun pemerintah telah memberikan tenor cicilan hingga 30 tahun dan bunga tetap sebesar 6 persen.

Menurut Zulfi, skema pembiayaan tersebut justru membuat total pembayaran menjadi sangat besar. Ia menjelaskan bahwa dengan bunga flat selama 30 tahun, masyarakat pada akhirnya bisa membayar hampir dua kali lipat dari harga rumah sebenarnya. Dalam pandangannya, pembeli dengan harga rusun seperti itu biasanya adalah mereka yang memiliki penghasilan di atas Rp 15 juta per bulan, sehingga jelas bukan lagi kategori MBR.

Zulfi juga menyoroti adanya biaya tambahan lain seperti iuran pengelolaan lingkungan (IPL) yang harus dibayar penghuni rumah susun. Hal ini perlu menjadi perhatian pemerintah karena dapat semakin memberatkan masyarakat yang tinggal di hunian vertikal.

Ia menyarankan agar pemerintah melakukan kajian ulang terhadap kebijakan tersebut agar tidak merugikan baik masyarakat maupun pengembang. Selain itu, aturan yang ada dinilai masih belum cukup jelas, terutama mengenai kriteria siapa saja yang berhak membeli rusun subsidi, pihak yang boleh membangun, serta bentuk insentif yang akan diberikan kepada pengembang maupun calon pembeli.

Menurutnya, kebijakan yang hanya mengatur tenor 30 tahun dan bunga 6 persen belum cukup kuat untuk mendorong pengembang membangun rusun subsidi maupun menarik minat masyarakat untuk membeli. Diperlukan aturan yang lebih lengkap dan jelas agar program ini benar-benar berjalan efektif, Ali juga menambahkan bahwa pemerintah perlu memberikan insentif tambahan guna menekan biaya pembangunan dan harga jual rusun subsidi. Salah satu usulan yang ia sampaikan adalah pemanfaatan lahan negara yang tidak terpakai atau idle sebagai lokasi pembangunan rusun. Dengan begitu, biaya pengadaan lahan dapat ditekan sehingga harga jual kepada masyarakat menjadi lebih terjangkau.

Selain itu, ia juga mengusulkan konsep penggabungan antara rusunami dan rumah susun sewa (rusunawa) dalam satu gedung. Skema ini dinilai dapat menjadi solusi bagi masyarakat urban menengah ke bawah yang belum mampu membeli hunian tetapi tetap membutuhkan tempat tinggal yang layak dan terjangkau, Secara keseluruhan, para pengamat menilai bahwa aturan baru rusun subsidi masih membutuhkan banyak penyempurnaan agar benar-benar tepat sasaran. Tanpa harga yang realistis, insentif yang memadai, serta aturan yang jelas, program ini dikhawatirkan justru tidak dapat membantu masyarakat berpenghasilan rendah memperoleh hunian yang layak.

Source: Detik.com

Editor: Ariel Yoga Praditya